ਨਵੀਂ ਦਿੱਲੀ: ਜੇਕਰ ਤੁਸੀਂ ਕਿਸੇ NRI ਤੋਂ ਜ਼ਮੀਨ ਜਾਂ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਯੋਜਨਾ ਬਣਾ ਰਹੇ ਹੋ, ਤਾਂ ਇਹ ਖ਼ਬਰ ਤੁਹਾਡੇ ਲਈ ਬਹੁਤ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ। NRI ਤੋਂ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ TDS ਦੇ ਨਿਯਮ ਆਮ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵਾਸੀ ਤੋਂ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੇ ਨਿਯਮਾਂ ਤੋਂ ਵੱਖਰੇ ਹਨ। ਇਸ ਲਈ Property Deal ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ TDS ਦੀ ਸਹੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਸਮਝਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।
NRI ਤੋਂ Property ਖਰੀਦਣ ‘ਤੇ ਕਿਹੜਾ TDS Rule ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ?
ਜੇ ਜਾਇਦਾਦ ਵੇਚਣ ਵਾਲਾ ਵਿਅਕਤੀ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ Non-Resident (NRI) ਹੈ, ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਆਮ ਤੌਰ ‘ਤੇ Income Tax Act ਦੀ Section 195 ਦੇ ਤਹਿਤ TDS ਕੱਟਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਨਿਯਮ resident seller ਤੋਂ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੇ Section 194-IA ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਤੋਂ ਵੱਖਰਾ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਸਿਰਫ਼ ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਕਾਫ਼ੀ ਨਹੀਂ ਕਿ Property ਦੀ ਕੀਮਤ 50 ਲੱਖ ਰੁਪਏ ਤੋਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ। NRI seller ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ Section 195 ਦੀਆਂ provisions ਨੂੰ ਦੇਖਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ।
TDS ਦੀ ਦਰ ਕਿੰਨੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ?
Income Tax Department ਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਜਾਣਕਾਰੀ ਮੁਤਾਬਕ, NRI ਵੱਲੋਂ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ immovable property ਵੇਚਣ ‘ਤੇ TDS ਦੀ ਦਰ capital gain ਦੀ nature ‘ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ।ਜੇ property 24 ਮਹੀਨਿਆਂ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਮੇਂ ਲਈ NRI ਕੋਲ ਰਹੀ ਹੈ, ਤਾਂ gain ਨੂੰ Long-Term Capital Gain ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। 23 ਜੁਲਾਈ 2024 ਜਾਂ ਉਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੇ transfer ਲਈ ਲਾਗੂ ਦਰ 12.5% ਹੈ।ਜੇ property 24 ਮਹੀਨੇ ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਘੱਟ ਸਮੇਂ ਲਈ ਰੱਖੀ ਗਈ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ Short-Term Capital Gain ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। NRI individual ਜਾਂ firm ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਅਜਿਹੇ gain ‘ਤੇ 30% ਦੀ ਦਰ ਦਰਸਾਈ ਗਈ ਹੈ। Foreign company ਲਈ ਦਰ ਵੱਖਰੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ applicable surcharge ਅਤੇ Health & Education Cess ਵੀ ਲਾਗੂ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ।
TDS ਪੂਰੀ Property Value ‘ਤੇ ਜਾਂ Capital Gain ‘ਤੇ?
ਇੱਥੇ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਗੱਲ ਇਹ ਹੈ ਕਿ NRI seller ਵਾਲੀ Property Deal ਵਿੱਚ TDS ਦੀ calculation ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਆਪ resident seller ਵਾਲੇ 1% rule ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਜੋੜਨਾ ਚਾਹੀਦਾ।Income Tax Department ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, Section 195 ਤਹਿਤ tax chargeable income ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ provisions ਦੇ ਅਧਾਰ ‘ਤੇ ਤੈਅ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਜੇ lower deduction ਲਈ appropriate determination ਜਾਂ certificate ਨਹੀਂ ਲਿਆ ਗਿਆ, ਤਾਂ transaction ਵਿੱਚ TDS ਦੀ calculation ਬਾਰੇ professional tax advice ਲੈਣਾ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ।
ਇਹ ਵੀ ਪੜ੍ਹੋ : Asian Games 2026: ਤਿੰਨ ਦਿਨਾਂ ਬਾਅਦ ਭਾਰਤ ਨੂੰ ਮਿਲਿਆ ਦੂਜਾ ਸੋਨ ਤਗਮਾ
50 ਲੱਖ ਵਾਲਾ Rule ਕਿੱਥੇ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ?
Resident seller ਤੋਂ ₹50 ਲੱਖ ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ immovable property ਖਰੀਦਣ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ Section 194-IA ਤਹਿਤ TDS ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਆਮ ਤੌਰ ‘ਤੇ 1% TDS ਦਾ ਨਿਯਮ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ consideration ਜਾਂ stamp duty value ₹50 ਲੱਖ ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੋਵੇ। ਪਰ ਜੇ seller NRI ਹੈ, ਤਾਂ Section 195 ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ NRI Property Deal ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ ₹50 ਲੱਖ ਦੀ limit ਦੇ ਆਧਾਰ ‘ਤੇ TDS ਦੀ calculation ਕਰਨਾ ਠੀਕ ਨਹੀਂ ਹੋਵੇਗਾ।
Form 141 ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਵੀ ਜਾਣੋ ਵੱਡੀ ਗੱਲ
ਨਵੇਂ Income Tax Act, 2025 ਤਹਿਤ Form 141 Tax Year 2026-27 ਤੋਂ unified TDS payment/reporting form ਵਜੋਂ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ Schedule B immovable property transfer ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਹੈ। ਪਰ ਇੱਥੇ ਇੱਕ ਅਹਿਮ clarification ਹੈ। Income Tax Department ਦੇ FAQ ਮੁਤਾਬਕ Form 141 ਸਿਰਫ਼ resident deductees ਲਈ ਹੈ ਅਤੇ non-resident deductee ਲਈ Form 141 applicable ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ NRI seller ਵਾਲੀ Property Deal ਨੂੰ Form 141 ਦੇ resident-property TDS rules ਨਾਲ ਸਿੱਧੇ ਤੌਰ ‘ਤੇ ਜੋੜਨਾ ਠੀਕ ਨਹੀਂ ਹੈ।
NRI Seller ਤੋਂ ਕਿਹੜੇ Documents ਲੈਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ?
Property Deal final ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ buyer ਨੂੰ seller ਦੀ tax status ਅਤੇ documents ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ:
- NRI seller ਦਾ PAN
- Seller ਦੀ residential/tax status
- Property ਦੇ ownership documents
- Sale agreement
- Property ਦੀ purchase history
- Property ਦੀ holding period
- Capital gains ਦੀ calculation
- Payment schedule
- TDS ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਜਾਣਕਾਰੀ
ਸ਼ਾਮਲ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ।
ਜੇ DTAA ਦੀ ਕੋਈ provision ਲਾਗੂ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਸ ਦੀ ਵੀ ਜਾਂਚ ਕੀਤੀ ਜਾਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। Income Tax Department ਮੁਤਾਬਕ non-resident ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ DTAA provisions ਵੀ TDS rate ਦੀ determination ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ।
Lower TDS ਲਈ ਕੀ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ?
ਕੁਝ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ actual taxable capital gain ਅਤੇ transaction ਦੀਆਂ circumstances ਦੇ ਆਧਾਰ ‘ਤੇ lower/nil TDS determination ਲਈ prescribed procedure ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ। Income Tax Department ਨੇ Section 195(2) ਅਤੇ Section 197 ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਬਾਰੇ ਵੀ ਜਾਣਕਾਰੀ ਦਿੱਤੀ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ ਵੱਡੀ Property Deal ਵਿੱਚ buyer ਅਤੇ NRI seller ਦੋਵਾਂ ਲਈ CA ਜਾਂ tax professional ਤੋਂ calculation ਅਤੇ applicable certificate ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਵਾਉਣਾ ਫਾਇਦੇਮੰਦ ਰਹੇਗਾ।
TDS ਕਦੋਂ ਕੱਟਣਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ?
Section 195 ਦੇ ਤਹਿਤ TDS ਆਮ ਤੌਰ ‘ਤੇ payment ਜਾਂ seller ਦੇ account ਵਿੱਚ credit—ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ ਹੋਵੇ—ਉਸ ਸਮੇਂ deduct ਕਰਨ ਦੀ requirement ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ property ਦੀ ਪੂਰੀ payment ਹੋਣ ਤੱਕ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਕਰਨਾ ਹਰ situation ਵਿੱਚ ਸਹੀ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦਾ।
Buyer ਲਈ ਸਭ ਤੋਂ ਜ਼ਰੂਰੀ ਗੱਲ
ਜੇ ਤੁਸੀਂ NRI ਤੋਂ ਜ਼ਮੀਨ, ਘਰ, ਫਲੈਟ ਜਾਂ ਹੋਰ immovable property ਖਰੀਦ ਰਹੇ ਹੋ ਤਾਂ resident seller ਵਾਲਾ ਆਮ 1% TDS rule ਸਿੱਧਾ ਲਾਗੂ ਨਾ ਸਮਝੋ। ਸਭ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ seller ਦੀ residential status confirm ਕਰੋ ਅਤੇ Section 195 ਦੇ ਤਹਿਤ TDS ਦੀ calculation ਕਰਵਾਓ।
